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Posted on February, 2021

買う派?借りる派?
長い目でみれば住宅購入するとメリットが多い

「住宅を買ったほうがよいか、借りたほうがよいか」という議論は、昔からあるテーマの一つです。住居費は、生活費の中でも大きな部分を占めるため、「できるかぎり資金を有効に活かしたい」と感じている人が多いのではないでしょうか。そこで本記事では、両者のメリット・デメリットや生涯コストなどを比較して長期的にどちらが得なのかを検証します。

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住宅は生涯コスト、長い目で考えよう

住宅は、一生モノの買い物です。自己資金で購入できる人は少数派で多くの人は住宅ローンを組んで購入するのが一般的でしょう。しかし、住宅ローンが負担に感じる人は「賃貸のほうが気楽」と考えるのかもしれません。住居費は生涯にわたって払うコストのため、長期的な目線で考える必要があります。例えば、家電製品であれば分割払いだったとしても、2~3年で支払いが終わるでしょう。

しかし、住宅のコストは購入でも賃貸でも数十年にわたって払い続けるものです。それぞれのメリット・デメリットを比べて判断することが大切になります。

賃貸住宅のメリット・デメリット

賃貸住宅のメリットは、状況に応じて気軽に転居できることです。特に定期的な転勤が必要な職業の人は、住宅を購入するよりも賃貸のほうが機動的に対応することができます。また備え付けの設備が故障した場合は、家主が費用を負担してくれることはメリットです。一方で、家賃以外にも礼金・更新料など余計な費用がかかることはデメリットといえます。

また年齢が高くなると、連帯保証人を求められたときに頼める人がいなければ、更新を断られる可能性もあるでしょう。賃貸の場合は、家族構成の変化に合わせて間取りを変えたくても勝手にリフォームすることはできません。マンションやアパートでは、ペットやピアノ禁止など制約も多い傾向のため、ライフスタイルの自由度が低いこともデメリットです。

住宅購入のメリット・デメリット

住宅購入のメリットは、社会的信用が高まることです。賃貸住宅に住んでいる場合は、自己都合で手軽に転居できますが住宅を購入していると無計画に転居することはできません。住居が安定していることで各種ローンの審査に際し評価が高くなります。また住宅を購入して持ち家になれば家族の状況に合わせて自由に間取りを変えることも可能です。

物件としては、マンションよりも一戸建てのほうが間取りのバリエーションは豊富でしょう。住宅購入のデメリットは、固定資産税・都市計画税など税金の負担が生じることです。また修繕が必要な箇所があれば費用は自己負担となります。

生涯コストで比較するとどちらが得する?

住宅を賃貸した場合と購入した場合の生涯コストを比較すると、どちらが得するのでしょうか。一般的に購入と賃貸を比較する場合の基準は、毎月の支払額です。しかし更新料や固定資産税など独自にかかる費用もあるため、それらを合計して比較する必要があります。主要な項目による生涯コストの比較は、以下の通りです。

公平に比較するため、家賃と住宅ローンの支払いを毎月同水準の12万円にそろえています。

比較したところ持ち家のほうが300万円ほど安いですがほぼ同じくらいの結果になりました。生涯コストで比較した場合、どちらが得かは一概にいえないでしょう。では、住宅を購入する意味はどこにあるのでしょうか。実は、住宅購入のほうが有利な理由は、住宅ローン支払い終了後に自分の資産になるからです。

大きな差は資産になるか、ならないか

それでは、上記の生涯コストのうち単純に家賃と住宅ローン(元本+利息)を比較して将来に残るお金を比較してみましょう。賃貸は毎月12万円の家賃を35年間支払い、住宅ローンも毎月の支払いが約12万円で35年支払うとして比較します。

表にあるように賃貸と持ち家を比較して大きな差は資産になるか、ならないかです。賃貸では、35年払い続けても1円の資産にもなりません。持ち家は35年後に中古になっていますが、上記の例でいえば残存価格が3,000万円残っています。ローンの支払いは終わっているので売却して現金化することも可能です。

つまり残存価格分が預貯金と同じ役割を果たしてくれるのです。住宅ローンで貯金をしていると考えれば、わかりやすいかもしれません。このように毎月の支払額は同じでも資産になる点で住宅購入のほうが得すると考えてよいでしょう。

税制優遇で住宅を購入しやすくなっている

住宅は、購入することで長期的なメリットが多いことを紹介しました。近年では住宅購入に対する税制優遇が拡充されています。こちらも活用すれば生涯コストをさらに下げることが可能です。代表的なものに以下のような優遇制度があります。

住宅ローン減税

住宅ローン減税により住宅の性能によって、以下の金額が所得税や住民税から税額控除されます。

  • 一般の住宅:年間40万円(10年で最大400万円)
  • 低炭素住宅:年間50万円(10年で最大500万円)
  • 長期優良住宅:年間50万円(10年で最大500万円)

40万円ずつ10年間にわたり400万円が控除される形です。しかもこの制度は、新築・中古、一戸建て・マンションなど一切条件を問わずすべての住宅が対象になります。さらに増築・改築などのリフォーム工事にも適用可能です。ただし中古住宅の場合は戸建てが築20年以内、マンションが築25年以内という制約があります。

住まい給付金

2019年10月に消費税が8%から10%に増税されたことに伴い、取得者の負担を軽減するために創設された制度です。消費税10%のときに取得した場合、年収450万円以下の人には最大50万円が給付されます。床面積50平方メートル以上の住宅を対象に、2021年12月まで実施する予定です。

新築住宅の不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、不動産を購入するときに1度だけかかる税金です。新築住宅の場合は、軽減措置として固定資産税評価額から1,200万円控除されます。計算式は「不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%」です。単純計算で1,200万円×3%=36万円の税額が控除されます。ほかにも条件を満たせば利用できる優遇策があるため、購入する際は不動産会社や金融機関へ相談することがおすすめです。

住宅を購入するか借りるかは、長期的な視点で判断することが大切になります。「老後資金2,000万円不足問題」など老後資金の確保は人生において重要な課題の一つです。さまざまな税制優遇制度を上手に活用してマイホームに住みながら老後の準備を進めてみてはいかがでしょうか。

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