住宅ローンの変動金利と固定金利
どっちを選ぶ？2つを徹底解説

変動金利と固定金利について

金利は、住宅ローン商品を選ぶ際の判断基準の1つといえます。収入やライフプランに適したほうを選ぶためには、変動金利と固定金利の違いを把握しておくことが大切です。ここでは、変動金利と固定金利について紹介します。

変動金利

変動金利とは、一定の期間が過ぎると、金利の見直しや返済額の調整が行われる金利のことです。見直しや調整がどの程度行われるかは、契約内容によって変わってきます。半年に1回行われるのが一般的です。変動した場合でも、5年間は返済額が変わらない点が特徴として挙げられます。

変動金利には2つのルールがあります。1つ目は「5年ルール」と呼ばれるものです。これにより、金利が変動した場合でも、5年間は同じ金額のままで月々の返済ができます。6年目に見直しや調整が行われて返済額が変わります。

2つ目が「125％ルール」です。6年目に行われる金利の見直しや返済額の調整の際に、以前よりも金利が大幅に上がった際でも、返済額は前月までの125％を超えてはならないというルールです。

固定金利

固定金利とは、返済を続けている間は金利が一定で維持していく金利のことです。期間は契約内容によって変わってきます。例えば「固定金利選択型」と呼ばれる商品では、3年、5年、10年などの年数の中から、金利の固定期間を自ら選択可能です。

民間金融の金利変動について

金利の特徴を理解することとあわせて、金利がどのように変化するのかを把握しておくことも大切です。続いては、民間金融の金利変動について詳しく解説します。

金利は経済の状況によって変わる

金利は日本国内の経済に影響されることが多いです。国内が好景気になれば、金利は高くなる傾向にあります。一方で、不景気の際は、金利は低くなる傾向にあります。バブル期と呼ばれる1980～1990年代頃までは、金利は比較的高い水準で推移していました。しかし、バブル崩壊とともに右肩下がりとなり、現在は低水準といえる数値へ推移しています。

また、日本国内の経済状況に限らず、海外の金融の動きに左右されることもあります。日々の生活で情報収集を行い、情勢を把握しておくことが大切です。

変動金利と固定金利の比較

金利の種類を選ぶ前に、それぞれの長所と短所を把握しておきましょう。そうすることで、自分に合ったものを選ぶことができます。ここでは、変動金利と固定金利、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

変動金利のメリット

借入当初の金利が低い

変動金利は、借入当初の金利が比較的低く設定されています。時期や金融機関によって違いはありますが、近年は日銀がマイナス金利政策を行っていることも影響して低水準のことが多いです。この先も低い水準のまま推移し続ける状況が続いた場合には、変動金利を選んだほうがお得だといえます。

急激な金利変動がない

変動金利では、「125％ルール」が設けられています。このルールがあるため、金利が急激に上昇したとしても、返済額が前5年の125％を超えることはないので、安心できるでしょう。一方で、125％を超えた金利が支払い不要になるわけではありません。後日支払う必要があるという点には注意が必要です。

金利に合わせて返済額も下がる

変動金利の見直しは、半年に1回行われるのが一般的です。その際、金利が低いほうへと推移していれば、「5年ルール」により、毎回返済額は変りませんが、内訳の利息部分が減少し元金部分が増加します。金利が低い時期が続けば、その分利息支払い額が減る期間も長くなるため、5年後の返済額見直し時に家計への負担が軽減されるでしょう。

変動金利のデメリット

金利が上がるにつれて返済額が増える

変動金利型では、多くの場合125％ルールが採用されていますが、金利が上がり続ければ、返済しなければならない金額は当然増えます。また、125％ルールを超えた利息分は、のちに支払わなければなりません。

近年は低金利が続いているため、こうした心配は少ないものの、この先上がる可能性も十分に考えられます。現在の金利が低いからという理由で選択すると、今後急激に金利が上がった際に困ってしまうでしょう。

125％ルールにより元金の減りが遅くなる可能性がある

125％ルールは、急激な支払い額増加を防止してくれるルールです。一方で、発生した利息は支払う必要があります。利息分の支払いが増えた際は、元金の返済額を減らすことで、月々の支払額を調整します。そのため、当初の計画よりも元金の減りが遅くなる可能性があるという点には注意が必要です。

固定金利のメリット

返済を終えるまで金利が変化しない

固定金利では、完済までの間は利率が変化しません。現状、低金利の状態が長く続いてはいますが、今後何があるかわかりません。情勢に一喜一憂せずに、支払いを続けられることはメリットであるといえます。

完済までの計画が立てやすい

固定金利では、返済している間の金利の見直しや返済額の調整がありません。市場の動きの影響を受けず、月々の返済額は一定のままです。そのため、計画が立てやすくなります。

固定金利のデメリット

借入当初の金利が高い

固定金利は変動金利と比較すると、借入当初の金利が高いのが特徴です。金融機関によっては、1％程度の差を設けていることもあります。1％の差があると、返済総額も大きく変わってくるでしょう。

金利が下がっても支払いは変わらない

金利が上がった際に影響を受けない点は、固定金利のメリットといえます。一方で、金利が下がった場合に恩恵が受けられない点は、デメリットになります。市場の動向を確認して、できるだけ金利が低い段階で契約することも大切なことの1つです。

変動金利と固定金利のどちらを選ぶべき？

変動金利と固定金利、この両者には違いがあります。どちらかがより優れているというわけではありません。それぞれのライフスタイルや考え方に合ったほうを選ぶことが大事です。ここでは、それぞれの金利がどういった人に向いているのかを紹介します。

変動金利に向いている人

以下のような人が、変動金利に向いています。

• 借入額が収入に対して小さい人
• 手持ち資金がある人
• 低金利が続くと予測している人
• 夫婦共働きの家庭など、世帯収支がより安定する見込みの人

借入額が収入に対して小さい人

変動金利の場合、金利が上がるとそれにつれて支払額が増加します。金利は借入額に対してかかるものであるため、そもそもの借入額が小さい場合には、変動金利のほうが向いています。特に、収入と比較して借入額が小さいという人は、万が一金利が上がった際でも、影響は少ないでしょう。

手持ち資金がある人

ある程度の資金があり、金利の変化に対応できる余力がある人は、変動金利を選択するのがおすすめです。手持ち資金を頭金に使うのも1つの方法ですが、低金利が続いている間は資金を住宅ローンの支払いに充てず、金利が上がった際に繰り上げ返済として利用するといった方法もあります。

低金利が続くと予測している人

普段から経済や市場の動向を確認している人で、低金利が返済終了までの間続くと予測している人は、変動金利を選んだほうがよいです。また、情報収集に長けている人は、金利が上がった際にもいち早く対応できるでしょう。

夫婦共働きの家庭など、世帯収支がより安定する見込みの人

夫婦共働きで、将来的に両者とも仕事を続ける予定の場合、世帯収入は安定することが考えられます。金銭的に余裕があれば、金利が上がった際にも状況に合わせて、柔軟に対応できる可能性が高いことから、夫婦共働きの家庭も変動金利が向いているといえます。

固定金利に向いている人

固定金利が向いているのは、以下のような人です。

• 金利変動に翻弄されたくない人
• 計画的に返済をしたい人

金利変動に翻弄されたくない人

低金利が続いている昨今ですが、この状況がいつまで続くかを確実に予測することは困難です。特に住宅ローンは、長期にわたって返済をすることになる場合が多いため、完済までの間に金利が上がる可能性は十分に考えられます。金利の変化に不安を抱えて、市場や経済の動向に一喜一憂してしまう人は、固定金利を選ぶとよいでしょう。

計画的に返済をしたい人

人生設計を細かくシミュレーションして、収入と支出、貯蓄に関する計画をしっかりと立てたいという人は、固定金利のほうが向いているといえます。その理由は、月々の支払いを一定額にすることができるからです。支出が予測できれば、長期的な計画も立てやすくなるでしょう。

住宅ローンを借りるならどこで借りるのがいい？

住宅ローンを提供している金融機関は、数多くあります。自分の収入やライフプランに適している機関がどこか知りたいという人も多いでしょう。ここでは、それぞれの機関が提供している住宅ローンの特徴を紹介します。

半官半民の住宅ローン

半官半民の住宅ローンとは、「フラット35」のことです。フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンのことで、窓口は民間の金融機関が担当しています。都市銀行やネット銀行など、さまざまな金融機関に窓口が設けられている点が特徴です。

半官半民の住宅ローンは、人的審査よりも物的審査が重視されるため、比較的審査に通りやすいといわれており、安定した収入があれば申し込み可能です。また、金利が一定であるため、計画も立てやすいでしょう。一方で、ほかの商品と比べて金利が高い傾向にある点には注意が必要です。

銀行の住宅ローン

銀行による融資を活用して住宅ローンを組んでいる人は多いです。都市銀行、地方銀行をはじめ、信用金庫やJAバンク、ネット銀行なども提供しています。半官半民の住宅ローンと比較すると、金利は低めの設定になっています。

メガバンクは全国どのエリアでも契約することが可能である一方、地方銀行は限られたエリアでしか営業できません。その分、地方銀行はメガバンクよりも審査に通りやすい傾向があるようです。

まとめ

マイホーム購入は、人生の大きなイベントの1つです。将来の生活のことを考えて、無理なく支払える方法を選びたいと考えている人は多いでしょう。

京葉銀行では、お客様のニーズに合わせた住宅ローン商品を提供しています。お借入後のサポートも充実しており、安心して支払いを続けることが可能です。また、京葉銀行が提供する住宅ローンは保証会社を介さないため、保証料がかかりません。京葉銀行が責任を持って対応し、保証料0円でお客様のご負担を軽減させます。マイホーム購入のために、住宅ローンを組むことを検討している方は、ぜひ一度、お問い合わせください。