住宅ローンをお考えのみなさんへ みんなの住宅ローン講座

住宅ローンを選ぶかしこいローンプランを見つけたい方へ

金利の選び方

住宅ローンの金利タイプには、大きく「変動金利型」「固定金利指定型(一定期間の固定金利)」「固定金利型」の3つがあります。どの金利タイプを選ぶかは、お客さまの将来設計にとってとても重要になります。
それぞれの特徴と仕組みのちがいをよく理解して、かしこい金利の選び方を身につけましょう。

変動金利型

年2回、金利が見直されるタイプです。見直し時期に金利が変動すると、その都度新しい金利が適用されます。ただし、金利が変わっても「返済額は5年間変わらない」というルールがあります。ここでしっかり理解しておく必要があるのは、返済額は変わらなくても、利息と元金の割合が変わるということです。
もし、金利が上がらなければ利息は毎回減っていきます。返済額にしめる利息の割合は小さくなります。問題は、金利が上がった場合です。金利が上がると利息が増え、返済額にしめる利息の割合が増えます。つまり、利息に充当される額が増える分、元金に充当される額が減ってしまうのです。元金が減らず、利息ばかりを支払う状態になってしまうわけですね。
さらに、金利が大きく上がるとどうなるでしょうか。利息額が返済額を上回り、元金に充当される額がなくなるどころか支払い利息が足りなくなります。足りなくなった利息分は、未払い利息として後で繰り延べ返済する必要があります。
返済額が変わらないため、金利の変化に気が付きにくいという点に注意が必要です。
また、5年経過して返済額を再計算する際に、「新返済額はもとの返済額1・25倍まで」というルールもあります。ただ、返済額に上限はあっても、利息額には上限がありません。支払うべき利息が新返済額を超え、未払い利息が発生する可能性があります。

返済額の内訳と未払い利息のイメージ

POINT

失敗しないためのコツ返済額は変わらなくても、利息と元金の割合は変わる

このように変動金利は、金利の動向に大きく影響を受けます。返済額が5年間変わらないことがメリットに感じられる反面、金利の動きに常に注意を払わなければならない分、リスクがあることもたしかです。変動金利に特化するのではなく、固定金利と組み合わせて利用することなどを視野に入れたローン選びが必要だといえます。

変動金利方住宅ローンのイメージ

固定金利指定型

一定期間の金利が固定されているタイプです。金利が約束される期間は1〜20年などいろいろありますが、銀行での取り扱いが多いのは、2年・3年・5年・10年です。期間に応じて固定金利が設定されているので、金利動向を見ながら金利のタイプを選べます。なお、固定金利指定期間が長いほど、金利は高く設定されています。
固定金利指定期間が終わると、そのときの金利が適用になり、返済額も再計算されます。ただ、変動金利型のように新返済額に上限を設けるというルールはなく、高い金利が適用されても、そのまま返済額に反映されます。固定金利期間の終了前に、終了後の金利タイプをお選びいただけます。

POINT

固定金利指定型住宅ローンのイメージ

固定金利型

完済までの金利がローンの契約時点で決まっているタイプです。現在は、「全期間一定タイプ」が主流ですが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)には11年目から金利が変わる「段階金利タイプ」がありました。「フラット35」は固定金利型です。

金利が決まっているため、途中で思いがけず返済額がアップするというリスクがありません。なお、低金利の場合は、変動金利型や固定金利指定型にくらべて金利が高めになります。

POINT